การซื้อขายที่ดิน
การซื้อขายที่ดิน
เรื่องที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อที่ดิน
ประเภทของเอกสารสิทธิ์ ( เช่น โฉนด, น.ส.3…)
ประเภทของสีผังเมือง ( ผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน ) โดยตรวจได้จาก https://plludds.dpt.go.th/#/
รูปแปลงที่ดิน ( เลขโฉนดที่ดิน, หน้าสำรวจ, เลขที่ดิน, ระวาง, เนื้อที่, ค่าพิกัดแปลง ) และราคาประเมิน โดยตรวจได้จาก https://landsmaps.dol.go.th/
แนวโน้มการถูกเวนคืน โดยอาจตรวจได้จาก กรมทางหลวง เป็นต้น
การเข้าถึงของน้ำประปาและไฟฟ้า
สภาพแวดล้อม
การระบายน้ำเมื่อมีฝนตกตกหนัก และน้ำท่วม
ตรวจสอบแนวเขตที่ดินว่าถูกที่ข้างเคียงรุกล้ำหรือไม่
ผู้ขายที่ดิน ต้องเป็นผู้ครอบครองที่ดินคนล่าสุด โดยตรวจสอบหลังโฉนด และตรวจความถูกต้องกับกรมที่ดิน
ตรวจสอบว่ามีผู้เช่าหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินอยู่หรือไม่ ถ้ามีจะต้องมีที่ปรึกษาทางกฏหมายดำเนินเรื่องที่ผูกพันกันอยู่
ตรวจสอบว่าที่ดินถูกครอบครองปรปักษ์อยู่หรือไม่
ตรวจสอบการติดจำนอง โดยตรวจสอบหลังโฉนด
ตรวจสอบขนาดที่ดินที่อาจถูกลดไปเนื่องจากถูกเวนคืนบางส่วน โดยตรวจสอบหลังโฉนด
ตรวจสอบขนาดที่ดินที่อาจถูกลดไปเนื่องจากถูกภาระจำยอม โดยตรวจสอบหลังโฉนด
ตรวจสอบว่ามีที่ดินมีคดีฟ้องร้องกันอยู่ในศาลหรือไม่ หรือได้ถูกศาลใหสั่งทำลายโฉนดไปแล้วหรือไม่
ถ้าผู้ขายมีคู่สมรส และที่ดินที่จะขายนี้ได้มาภายหลังการสมรส ต้องมีใบแสดงยินยอมขายที่ดินจากคู่สมรส ( ถ้าให้ดีควรให้คู่สมรสมาเซ็นยินยอมด้วยที่กรมที่ดิน )
สอบถามและทำความตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในการซื้อขายที่ดิน ( ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์, ค่าภาษีเงินได้…)
ผู้ขายต้องมีโฉนดตัวจริง
เมื่อตรวจสอบรายการทั้งหมดเบื้องต้นแล้ว ควรทำการขอรังวัดสอบเขตที่ดิน เพื่อหาหมุดเขต เพื่อให้ได้ทราบขนาดพื้นที่ที่แท้จริง และเพื่อตรวจสอบกรณีพิพาทกับผู้คัดค้านแนวเขตที่ดิน
ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน
นอกจากค่าที่ดิน และค่านายหน้าซื้อขาย( ถ้ามี )แล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายที่ทางรัฐโดยกรมที่ดินจะเรียกเก็บเมื่อมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอีก คือ
ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท
ค่าอากร 5 บาท
ค่าพยาน 20 บาท
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ( โดยปกติผู้ขายเป็นผู้จ่าย หรือ แบ่งจ่ายระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อคนละครึ่ง ) โดยค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะมีอัตราอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยให้ยึดจากราคาที่สูงกว่า
ค่าจดจำนองมีอัตราอยู่ที่ 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง แต่ไม่เกินหนึ่งแสนบาท สำหรับผู้ที่ต้องกู้เงินจากธนาคารมาซื้อ ( โดยปกติผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย )
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ ค่าอากรแสตมป์ใบรับ ( โดยปกติผู้ขายเป็นผู้จ่าย ) กรณีเป็นการขายที่ดินในเชิงธุรกิจเพื่อการค้ากำไร จะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยให้ยึดจากราคาที่สูงกว่า หรือค่าภาษีนี้จะต้องเสียถ้าผู้ขายถือครองที่ดินที่ขายนี้ยังไม่ถึง 5 ปี ทั้งนี้ถ้ากรมที่ดินได้พิจารณาแล้วว่าการซื้อขายที่ดินนี้ไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ใบรับแทน โดยค่าอากรแสตมป์ใบรับมีอัตรา 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยให้ยึดจากราคาที่สูงกว่า
ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ( โดยปกติผู้ขายเป็นผู้จ่ายภาษีนี้ ) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายนี้จะถุกคิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน และคำนวนตามฐานภาษีที่กรมสรรพากรกำหนด
หมายเหตุ
-ข้อมูลข้างต้นคือค่าโอนที่ดินที่กรมที่ดินจะเรียกเก็บในปี 2565 ( 2022 ) ตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2562
-ควรมีการตรวจสอบค่าใช้จ่ายที่รัฐจะเรียกเก็บในปัจจุบันก่อนเสมอ เพระรัฐมักมีประกาศมาตราการพิเศษอยู่บ่อยๆ เช่น มาตราการพิเศษเนื่องจากสถานการณ์โรคระบาด COVID-19 รัฐให้ปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนและจำนอง เป็นต้น
เอกสารที่ผู้ขายจะต้องเตรียมไปในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน
โฉนดที่ดินตัวจริง
สัญญาจะซื้อจะขายที่ได้ทำสัญญากับผู้ซื้อไว้
บัตรประชาชน
ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล
ทะเบียนบ้าน
ใบแสดงความยินยอมขายที่ดินจากคู่สมรส
ทะเบียนสมรส ( หรือทะเบียนหย่า )
รูปถ่าย
แผนที่ที่ดินที่จะทำการขาย
ค่าใช้จ่ายที่รัฐจะเรียกเก็บ
เอกสารที่โดยสำหรับผู้ซื้อจะต้องเตรียมไปในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน
สัญญาจะซื้อจะขายที่ได้ทำสัญญากับผู้ขายไว้
บัตรประชาชน
ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล
ค่าที่ดิน
ค่าใช้จ่ายที่รัฐจะเรียกเก็บ
สิ่งที่ต้องควรระวังต้องมีระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย
ระบุวันที่ทำสัญญา
ระบุสถานที่ที่ทำสัญญา
ระบุชื่อและนามสกุลของผู้จะซื้อและผู้จะขาย
เลขโฉนดที่ดิน, หน้าสำรวจ, เลขที่ดิน, ระวาง, เนื้อที่, ค่าพิกัดแปลงของที่ดิน
ซอย, ถนน, ตำบล, อำเภอ, จังหวัด ที่ตั้งของที่ดิน
ระบุจำนวนเงินที่จะซื้อขาย และระบุงวดการชำระเงิน
กำหนดวันที่จะไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่กรมที่ดิน
กำหนดวันที่จะส่งมอบที่ดินให้ผู้ซื้อเข้าครอบครอง
กำหนดเรื่องการชำระค่าธรรมเนียมที่รัฐเรียกเก็บในการโอนกรรมสิทธิ์ เช่น ผู้ซื้อและผู้ขายออกกันฝ่ายละครึ่ง…ฯลฯ
ระบุสิ่งที่ตั้งอยู่ในที่ดินว่ารวมอยู่ในการซื้อขายด้วยหรือไม่ เช่น สิ่งก่อสร้าง ต้นไม้…ฯลฯ
ระบุข้อตกลงกรณีมีการผิดสัญญา เช่น ระบุว่ากรณีคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดผิดนัดหรือไม่ได้ทำตามที่ตกลงไว้ในสัญญา จะยินยอมให้อีกฝ่ายหนึ่งฟ้องร้องและบังคับคดีได้ทันที
ระบุในตอนท้ายของสัญญาว่า ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายได้อ่านข้อความในสัญญาทั้งหมดโดยชัดแจ้งและเข้าใจทุกข้อโดยละเอียดแล้ว จึงได้ขอลงลายมือชื่อไว้ต่อหน้าพยาน
ลงลายมือชื่อและนามสกุลแบบเต็มของทั้งผู้จะซื้อ, ผู้จะขาย และพยาน ( ไม่ควรเป็นลายเซ็น หรือ ลงชื่อนามสกุลแบบย่อ )
หมายเหตุ
-พยานควรมาจากทั้งสองฝ่าย
-หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายไม่ต้องติดอากรแสตมป์ จะติดก็ต่อเมื่อมีการฟ้องร้องดำเนินคดี
-ในหนังสือสัญญาควรใช้ปากกาแท่งเดียวกัน(สีเดียวกัน) ตลอดทั้งฉบับ
-สัญญาควรทำเป็นเอกสารตัวจริงสองฉบับ โดยเก็บไว้ฝ่ายละฉบับ
การจ่ายเงินค่าซื้อขายที่ดินให้ปลอดภัย
นอกจากเงินมัดจำที่จ่ายตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว เงินส่วนที่เหลือที่เป็นเงินก้อนใหญ่จะถูกชำระที่กรมที่ดิน เมื่อผู้ซื้อได้รับโฉนดที่ได้มีชื่อผู้ซื้ออยู่ที่หลังโฉนดแล้ว โดยมอบแคชเชียร์เช็คต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน และเจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะบันทึกรายละเอียดของแคชเชียร์ลงในสัญญาซื้อขาย ( ท.ด.13 )
แยกชำระค่าซื้อขายที่ดินกับค่าธรรมเนียม-ค่าภาษีที่ต้องจ่ายให้รัฐ
ผู้ซื้อชำระเงินแก่ผู้ขายด้วยการทำแคชเชียร์เช็ค ระบุชื่อผู้ขาย และวันที่วันเดียวกับวันที่โอนกรรมสิทธิ์ โดยเช็คต้องขีดครอมเพื่อเข้าบัญชีผู้รับเท่านั้น ( A/C PAYEE ONLY )
ระหว่างรอเจ้าหน้าที่กรมที่ดินทำเรื่องเอกสาร ผู้ซื้อมอบสำเนาแคชเชียร์เช็คให้แก่ผู้ขายตรวจสอบ โดยตรวจสอบชื่อ-นามสกุล และจำนวนเงินให้ถูกต้อง จากนั้นให้ผู้ขายโทรไปตรวจสอบกับธนาคารที่ออกแคชเชียร์เช็คว่ามีรายการตามเช็คหรือไม่
เมื่อมอบแคชเชียร์เช็คแก่ผู้ขายแล้ว ให้ผู้ขายลงลายมือชื่อและนามสกุลแบบเต็มในสำเนาแคชเชียร์เช็ค ว่าได้รับแคชเชียร์เช็