การซื้อขายที่ดิน



การซื้อขายที่ดิน


เรื่องที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อที่ดิน

  1. ประเภทของเอกสารสิทธิ์ ( เช่น โฉนด, น.ส.3…)

  2. ประเภทของสีผังเมือง ( ผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน ) โดยตรวจได้จาก https://plludds.dpt.go.th/#/

  3. รูปแปลงที่ดิน ( เลขโฉนดที่ดิน, หน้าสำรวจ, เลขที่ดิน, ระวาง, เนื้อที่, ค่าพิกัดแปลง ) และราคาประเมิน โดยตรวจได้จาก https://landsmaps.dol.go.th/

  4. แนวโน้มการถูกเวนคืน โดยอาจตรวจได้จาก กรมทางหลวง เป็นต้น

  5. การเข้าถึงของน้ำประปาและไฟฟ้า

  6. สภาพแวดล้อม

  7. การระบายน้ำเมื่อมีฝนตกตกหนัก และน้ำท่วม

  8. ตรวจสอบแนวเขตที่ดินว่าถูกที่ข้างเคียงรุกล้ำหรือไม่

  9. ผู้ขายที่ดิน ต้องเป็นผู้ครอบครองที่ดินคนล่าสุด โดยตรวจสอบหลังโฉนด และตรวจความถูกต้องกับกรมที่ดิน

  10. ตรวจสอบว่ามีผู้เช่าหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินอยู่หรือไม่ ถ้ามีจะต้องมีที่ปรึกษาทางกฏหมายดำเนินเรื่องที่ผูกพันกันอยู่

  11. ตรวจสอบว่าที่ดินถูกครอบครองปรปักษ์อยู่หรือไม่

  12. ตรวจสอบการติดจำนอง โดยตรวจสอบหลังโฉนด

  13. ตรวจสอบขนาดที่ดินที่อาจถูกลดไปเนื่องจากถูกเวนคืนบางส่วน โดยตรวจสอบหลังโฉนด

  14. ตรวจสอบขนาดที่ดินที่อาจถูกลดไปเนื่องจากถูกภาระจำยอม โดยตรวจสอบหลังโฉนด

  15. ตรวจสอบว่ามีที่ดินมีคดีฟ้องร้องกันอยู่ในศาลหรือไม่ หรือได้ถูกศาลใหสั่งทำลายโฉนดไปแล้วหรือไม่

  16. ถ้าผู้ขายมีคู่สมรส และที่ดินที่จะขายนี้ได้มาภายหลังการสมรส ต้องมีใบแสดงยินยอมขายที่ดินจากคู่สมรส ( ถ้าให้ดีควรให้คู่สมรสมาเซ็นยินยอมด้วยที่กรมที่ดิน )

  17. สอบถามและทำความตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในการซื้อขายที่ดิน ( ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์, ค่าภาษีเงินได้…)

  18. ผู้ขายต้องมีโฉนดตัวจริง

  19. เมื่อตรวจสอบรายการทั้งหมดเบื้องต้นแล้ว ควรทำการขอรังวัดสอบเขตที่ดิน เพื่อหาหมุดเขต เพื่อให้ได้ทราบขนาดพื้นที่ที่แท้จริง และเพื่อตรวจสอบกรณีพิพาทกับผู้คัดค้านแนวเขตที่ดิน


ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน

นอกจากค่าที่ดิน และค่านายหน้าซื้อขาย( ถ้ามี )แล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายที่ทางรัฐโดยกรมที่ดินจะเรียกเก็บเมื่อมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอีก คือ

  1. ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท

  2. ค่าอากร 5 บาท

  3. ค่าพยาน 20 บาท

  4. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ( โดยปกติผู้ขายเป็นผู้จ่าย หรือ แบ่งจ่ายระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อคนละครึ่ง ) โดยค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะมีอัตราอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยให้ยึดจากราคาที่สูงกว่า

  5. ค่าจดจำนองมีอัตราอยู่ที่ 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง แต่ไม่เกินหนึ่งแสนบาท สำหรับผู้ที่ต้องกู้เงินจากธนาคารมาซื้อ ( โดยปกติผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย )

  6. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ ค่าอากรแสตมป์ใบรับ ( โดยปกติผู้ขายเป็นผู้จ่าย ) กรณีเป็นการขายที่ดินในเชิงธุรกิจเพื่อการค้ากำไร จะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยให้ยึดจากราคาที่สูงกว่า หรือค่าภาษีนี้จะต้องเสียถ้าผู้ขายถือครองที่ดินที่ขายนี้ยังไม่ถึง 5 ปี ทั้งนี้ถ้ากรมที่ดินได้พิจารณาแล้วว่าการซื้อขายที่ดินนี้ไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ใบรับแทน โดยค่าอากรแสตมป์ใบรับมีอัตรา 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยให้ยึดจากราคาที่สูงกว่า

  7. ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ( โดยปกติผู้ขายเป็นผู้จ่ายภาษีนี้ ) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายนี้จะถุกคิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน และคำนวนตามฐานภาษีที่กรมสรรพากรกำหนด

หมายเหตุ

-ข้อมูลข้างต้นคือค่าโอนที่ดินที่กรมที่ดินจะเรียกเก็บในปี 2565 ( 2022 ) ตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2562

-ควรมีการตรวจสอบค่าใช้จ่ายที่รัฐจะเรียกเก็บในปัจจุบันก่อนเสมอ เพระรัฐมักมีประกาศมาตราการพิเศษอยู่บ่อยๆ เช่น มาตราการพิเศษเนื่องจากสถานการณ์โรคระบาด COVID-19 รัฐให้ปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนและจำนอง เป็นต้น


เอกสารที่ผู้ขายจะต้องเตรียมไปในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

  1. โฉนดที่ดินตัวจริง

  2. สัญญาจะซื้อจะขายที่ได้ทำสัญญากับผู้ซื้อไว้

  3. บัตรประชาชน

  4. ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล

  5. ทะเบียนบ้าน

  6. ใบแสดงความยินยอมขายที่ดินจากคู่สมรส

  7. ทะเบียนสมรส ( หรือทะเบียนหย่า )

  8. รูปถ่าย

  9. แผนที่ที่ดินที่จะทำการขาย

  10. ค่าใช้จ่ายที่รัฐจะเรียกเก็บ

เอกสารที่โดยสำหรับผู้ซื้อจะต้องเตรียมไปในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

  1. สัญญาจะซื้อจะขายที่ได้ทำสัญญากับผู้ขายไว้

  2. บัตรประชาชน

  3. ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล

  4. ค่าที่ดิน

  5. ค่าใช้จ่ายที่รัฐจะเรียกเก็บ

สิ่งที่ต้องควรระวังต้องมีระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย

  1. ระบุวันที่ทำสัญญา

  2. ระบุสถานที่ที่ทำสัญญา

  3. ระบุชื่อและนามสกุลของผู้จะซื้อและผู้จะขาย

  4. เลขโฉนดที่ดิน, หน้าสำรวจ, เลขที่ดิน, ระวาง, เนื้อที่, ค่าพิกัดแปลงของที่ดิน

  5. ซอย, ถนน, ตำบล, อำเภอ, จังหวัด ที่ตั้งของที่ดิน

  6. ระบุจำนวนเงินที่จะซื้อขาย และระบุงวดการชำระเงิน

  7. กำหนดวันที่จะไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่กรมที่ดิน

  8. กำหนดวันที่จะส่งมอบที่ดินให้ผู้ซื้อเข้าครอบครอง

  9. กำหนดเรื่องการชำระค่าธรรมเนียมที่รัฐเรียกเก็บในการโอนกรรมสิทธิ์ เช่น ผู้ซื้อและผู้ขายออกกันฝ่ายละครึ่ง…ฯลฯ

  10. ระบุสิ่งที่ตั้งอยู่ในที่ดินว่ารวมอยู่ในการซื้อขายด้วยหรือไม่ เช่น สิ่งก่อสร้าง ต้นไม้…ฯลฯ

  11. ระบุข้อตกลงกรณีมีการผิดสัญญา เช่น ระบุว่ากรณีคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดผิดนัดหรือไม่ได้ทำตามที่ตกลงไว้ในสัญญา จะยินยอมให้อีกฝ่ายหนึ่งฟ้องร้องและบังคับคดีได้ทันที

  12. ระบุในตอนท้ายของสัญญาว่า ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายได้อ่านข้อความในสัญญาทั้งหมดโดยชัดแจ้งและเข้าใจทุกข้อโดยละเอียดแล้ว จึงได้ขอลงลายมือชื่อไว้ต่อหน้าพยาน

  13. ลงลายมือชื่อและนามสกุลแบบเต็มของทั้งผู้จะซื้อ, ผู้จะขาย และพยาน ( ไม่ควรเป็นลายเซ็น หรือ ลงชื่อนามสกุลแบบย่อ )

หมายเหตุ

-พยานควรมาจากทั้งสองฝ่าย

-หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายไม่ต้องติดอากรแสตมป์ จะติดก็ต่อเมื่อมีการฟ้องร้องดำเนินคดี

-ในหนังสือสัญญาควรใช้ปากกาแท่งเดียวกัน(สีเดียวกัน) ตลอดทั้งฉบับ

-สัญญาควรทำเป็นเอกสารตัวจริงสองฉบับ โดยเก็บไว้ฝ่ายละฉบับ


การจ่ายเงินค่าซื้อขายที่ดินให้ปลอดภัย

  1. นอกจากเงินมัดจำที่จ่ายตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว เงินส่วนที่เหลือที่เป็นเงินก้อนใหญ่จะถูกชำระที่กรมที่ดิน เมื่อผู้ซื้อได้รับโฉนดที่ได้มีชื่อผู้ซื้ออยู่ที่หลังโฉนดแล้ว โดยมอบแคชเชียร์เช็คต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน และเจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะบันทึกรายละเอียดของแคชเชียร์ลงในสัญญาซื้อขาย ( ท.ด.13 )

  2. แยกชำระค่าซื้อขายที่ดินกับค่าธรรมเนียม-ค่าภาษีที่ต้องจ่ายให้รัฐ

  3. ผู้ซื้อชำระเงินแก่ผู้ขายด้วยการทำแคชเชียร์เช็ค ระบุชื่อผู้ขาย และวันที่วันเดียวกับวันที่โอนกรรมสิทธิ์ โดยเช็คต้องขีดครอมเพื่อเข้าบัญชีผู้รับเท่านั้น ( A/C PAYEE ONLY )

  4. ระหว่างรอเจ้าหน้าที่กรมที่ดินทำเรื่องเอกสาร ผู้ซื้อมอบสำเนาแคชเชียร์เช็คให้แก่ผู้ขายตรวจสอบ โดยตรวจสอบชื่อ-นามสกุล และจำนวนเงินให้ถูกต้อง จากนั้นให้ผู้ขายโทรไปตรวจสอบกับธนาคารที่ออกแคชเชียร์เช็คว่ามีรายการตามเช็คหรือไม่

  5. เมื่อมอบแคชเชียร์เช็คแก่ผู้ขายแล้ว ให้ผู้ขายลงลายมือชื่อและนามสกุลแบบเต็มในสำเนาแคชเชียร์เช็ค ว่าได้รับแคชเชียร์เช็คเป็นที่เรียบร้อย

  6. แคชเชียร์เช็คควรถูกทำในวันที่จะโอนกรรมสิทธ์ โดยทำก่อนหน้าเวลาที่จะเข้าไปที่กรมที่ดิน ดังนั้นควรทำแคชเชียร์เช็คที่ธนาคารที่ใกล้กับกรมที่ดินนั้น

  7. ผู้ซื้อควรเก็บใบเสร็จค่าธรรมเนียมการซื้อแคชเชียร์เช็คไว้ด้วย เผื่อมีการต้องยกเลิกแคชเชียร์เช็ค

  8. ผู้ขายอาจขอไปธนาคารกับผู้ซื้อเพื่อขอดูการทำแคชเชียร์เช็ค จากนั้นจึงค่อยมาทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน


"อย่าคิดว่าสิ่งนี้เท่านั้นจริง สิ่งอื่นเปล่า"

พุทธวจน


#ซื้อขายที่ดิน #การซื้อขายที่ดิน #การซื้อที่ดิน #การขายที่ดิน #ตรวจสอบก่อนขายที่ดิน #ตรวจสอบก่อนซื้อที่ดิน #ตรวจสอบก่อนซื้อขายที่ดิน #ค่าใช้จ่ายในซื้อที่ดิน #ค่าใช้จ่ายในการขายที่ดิน #ค่าใช้จ่ายในการซื้อขายที่ดิน #ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน #เอกสารที่ผู้ขายจะต้องเตรียมไปในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน #เอกสารโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน #เอกสารขายที่ดิน #เอกสารซื้อที่ดิน #เอกสารซื้อขายที่ดิน #เอกสารโอนที่ดิน #สัญญาจะซื้อจะขาย #สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน #สัญญาซื้อขายที่ดิน #การจ่ายเงินค่าซื้อขายที่ดิน #การจ่ายเงินซื้อที่ดิน #การรับเงินขายที่ดิน

BED3.jpg

ProudFah*

Beds collection # BED3-1-172

From:

75,000 bath

BED1.jpg

Proudfah*

Beds collection # BED1-1-162

From:

40,000 bath

proudfah-alcove sofa-escape3-1-90.jpg

Proudfah*

Alcove sofa collection # Es3-1-90

From:

32,000 bath

เฟอร์นิเจอร์

เครื่องเรือน, โซฟา, ตู้, โต๊ะ, เก้าอี้, เตียง, Furniture, Sofa, Armchair, Table, Chair, Cabinet, Bed

sponsor

proudfah-sofa+armchair-3.jpg
proudfah logo 2-JPG.jpg

line id : proudfahdesign

ผู้รับเหมาก่อสร้าง

ผู้รับเหมาสร้างบ้าน, ผู้รับเหมาอาคาร, ผู้รับเหมาต่อเติม, ผู้รับเหมาปรับปรุงอาคาร, Construction Contractor

sponsor

lda con-bss-pros copy.jpg
lda logo

line id : ldainter

ผู้ออกแบบตกแต่งภายใน

มัณฑนากร, สถาปนิกตกแต่งภายใน, ดีไซน์เนอร์, Interior Designer, Interior Architects

sponsor

บริษัทรับออกแบบตกแต่งภายใน | www.aidesign.co.th
aidesign-logo.jpg

line id : aidesign.co.th